業界研究

【ディベロッパーとは】主な業務内容や動向、採用でのポイントを解説

毎年人気の高いディベロッパー

世の中には様々な業界がある中で、ディベロッパーは毎年人気の業界の一つです。どこか華やかなイメージや、大きな規模の仕事ができるような印象があることから、憧れの業界とされています。

しかしながら、漠然と「華やかそうだから」「大きな規模の仕事ができる」というイメージで選考に進んでしまうと、理想と現実のギャップに苦しんだり、選考で落とされてしまう可能性もあります。

そのためディベロッパーの特徴や内定を得るためのポイントをしっかりと理解し、就職活動を行いましょう。

今の時期に「強みや適職」を知らないと
優良企業に内定できない

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ディベロッパーとは

ディベロッパーとはディベロップメント(development)から来ており、開発者という意味があります。デベロッパーは街をよりよくするために不動産を開発し、「どうすれば街を発展することができるか」「何が必要なのか」を考える仕事になります。

不動産業界では「開発」「販売」「管理」「賃貸」など様々な事業がありますが、ディベロッパーは「開発」をメイン事業としています。ディベロッパーの中でも、マンションやオフィスビル、商業施設、ホテル、リゾート、住宅などさまざまな種類の開発を行う「総合ディベロッパー」と、ある事業に特化した開発を行う「専門ディベロッパー」に分けられます。

総合ディベロッパーも専門ディベロッパーも土地の取得から始まり、施工をし建物を完成させるまでが仕事です。その過程の中で建築業者や交通関係者、インフラ関係者などの多くの関係者を巻き込みます。開発する土地なり物件を調査し、プランを立て、土地を購入し、それに伴う行政の許認可を取得し、周辺住民への説明や交渉などの近隣対策、実際に建物を建設する建築会社への発注、管理も行います。

ビジネスモデル

ディベロッパーのビジネスモデルは以下の通りです。

ディベロッパーのビジネスモデルを表した図

ディベロッパーはゼネコンなどと協力し不動産などを開発します。その中でディベロッパーは「企画」、ゼネコンは「建設」と領域がはっきりしており、お互いに連携して事業が進められます。ゼネコンも実際に工事を行うことはありますが、多くは下請けと呼ばれる建設業者に委託され工事が進められます。完成した不動産はディベロッパーに納品され、不動産販売業者へ販売されます。ディベロッパーが不動産販売業者に不動産を委託しているので、販売手数料が発生し、ディベロッパーの利益となります。

不動産販売業者は個人や法人などの顧客に対して、不動産の分譲や賃貸の販売を行います。分譲とは土地を区分けして販売されることで、土地や建物が購入者の所有権わたります。一方賃貸の場合はフロアごとに販売されることであり、土地や建物が購入者の所有権となりません。また不動産販売業者を通さず、直接ディベロッパーが販売する場合もあります。

ディベロッパーと近い業界との違い

次にディベロッパーと近い業界との違いについて解説します。業界関係者でもよく間違えるところでもありますので、しっかりとおさえておきましょう。

ゼネコン

ゼネコンとは工事の元請け業者として、工事全体を取りまとめる建設業者です。ゼネコンが建設を行うこともありますが、ほとんどの場合が下請けの建設業者が工事に関わる施工管理や安全管理を行っており、ゼネコンはそういった下請け業者の管理や工事の発注を行うことがメインの業務になります。

ゼネコンとデベロッパーとの違いは、一言で表すと「担当領域」です。ディベロッパーが不動産の開発者である一方、ゼネコンは不動産の建設工事を請け負う業者です。つまり、ディベロッパーが都市開発や企画を行い、ゼネコンがそれを基に建設工事を行っております。その中で一部、企画から建設まで全てゼネコンが行う場合があります。

不動産販売業者

不動産販売業者とディベロッパーとの違いも、「担当領域」です。ディベロッパーが不動産の開発者である一方、不動産販売業者はディベロッパーとゼネコンが完成させた物件を顧客に売る販売の専門業者になります。

不動産販売業者は、宅地建物取引業にのっとり「自らの売買」「売買の代理と媒介」「貸借の代理と媒介」を行います。ディベロッパーも含めて不動産業界とする場合もありますが、「開発」をメインとするディベロッパーと「販売」をメインとする不動産販売業者という違いがあるため注意しましょう。

ディベロッパーの業務内容

次にディベロッパーの業務内容を見ていきましょう。業務内容を知ることでディベロッパーに対する基礎知識が身に付き、業界研究や企業研究がしやすくなります。ディベロッパーの業務内容は「事業用地取得」「事業企画」「営業、販売」「管理」というように、事業の流れによって担当範囲が分かれています。

業用地取得業務

まずは事業用地となる土地を取得します。街をよりよくするために、まずは開発できるような土地を確保しなくてはいけません。

・不動産会社や地権者などから土地に関する情報を収集
・開発によるメリットや、そもそも発展の可能性があるかどうかの分析と検討
・その土地の持ち主である地権者と買収価格やそもそも開発が可能であるかと交渉

事業用地取得業務で主に以上のような仕事があります。土地を調査し買収するまでが業務範囲であり、地権者が複数存在する場合など、用地取得のフローが長くなり、用地取得まで数年を要することもあります。

事業企画業務

次に、実際に取得した土地をどのように開発するかを企画します。

・土地の歴史や周囲の環境などを調査
・開発の方向性やコンセプトを議論
・建物の設計図や、外観や内装のデザインの設計
・ゼネコンへの建設工事を委託

三井不動産では「柏の葉スマートシティ」の開発として、世界の未来像をつくる先進の街づくりをコンセプトとし、もともとゴルフ場であった広大な土地を活かして「ららぽーと」や地上36階建ての「ゲートタワー」が竣工されました。このようにその土地の歴史や環境から、開発の方向性やコンセプトを企画します。

業企画業務はディベロッパーの醍醐味と言われている仕事で、実際に開発する不動産を企画していきます。ディベロッパーは工事を行うことはありませんが、ゼネコンに工事を委託した後も、関係者を牽引しマネジメントやプロジェクトの進捗管理などを行います。

営業、販売業務

事業企画を行い、建設会社に建設を委託したあとは、不動産会社に営業や販売を行います。

・開発を行っている不動産に入居の可能性のありそうな企業や、商業施設への出店しそうな飲食店や小売業者(テナント)などの調査
・それらの事業会社への営業

不動産販売業者が販売する業務でもありますが、ディベロッパーが直接、分譲や賃貸のための営業をすることもあり、不動産に入る事業者からの賃料が、デベロッパーにとっての1番の収益源となっております。この賃料をテナント料と呼びます。

管理業務

ディベロッパーの仕事は、建物を建てて終わりではありません。開発した不動産によって周辺の土地の価値が向上しなければ、テナントが入ってこずテナント料によるディベロッパーへの収益がなくなっていまします。

・地域住民やテナントと良好な関係を築くため、イベントやマルシェなどを開催し、地域活性化を促進

「SankeiBiz」によれば三菱地所は首都圏でご当地マルシェを、長谷工コーポレーションはウォーキング大会を実施して住民コミュニティーを活性化の促進をはかりました。このように管理業務も不動産販売業者が行う場合が多いですが、ディベロッパーが直接行うこともあります。

ディベロッパーの動向

次にディベロッパーの動向について解説します。ディベロッパーの動向について理解することで業界研究や企業研究がはかどります。ディベロッパーを理解するためにも、今までの変遷や現状の課題にもしっかり注目しておきましょう。

今までの変革

不動産の歴史は、平安時代の「荘園」による土地の管理が始まりとされています。そして江戸時代には、長屋に住む店子と提供する大家という関係ができており、明治初期ごろに「不動産」という言葉が誕生しました。その後「東京建物」をはじめとした不動産会社が続々と設立していき、不動産業界のなかでも「開発」「販売」「管理」「賃貸」と事業が明確に分かれ、「開発」を専門に行う事業をディベロッパーと呼ぶようになりました。

現状の課題

ディベロッパーには現状、2つの課題があります。

・空き家問題
・新型コロナウイルスによる収益低下

近年ディベロッパーはオフィスビルの増設による供給量過多が原因で「空き家が多い」ことが問題とされています。その要因としては少子高齢化にあり、人口減少によって年々空き家やオフィスビルの空室が増えるようになりました。そのためディベロッパーは、オフィスビル事業以外にも、収益源の多様化に向けて、商業施設やホテル、物流施設や海外事業に注力する動きがありました。

しかし新型コロナウイルスの影響により、オフィス需要の低下にさらなる追い打ちをかけました。「テレワーク化でオフィス需要が大幅減に|日本総研」によれば、都心オフィスの空室率が現在2%から15%まで上昇する見込みと発表しました。さらに商業施設やホテル事業などの収益低下により、事業の多角化によってマイナスの影響を受けてしまいました。
以上の2つのポイントが課題であると言えます。

今後の行方

今後、ディベロッパーは2つの展望が予想されています。

・東京オリンピックによる不動産需要の拡大
・少子高齢化による不動産需要の縮小

短期的な展望としては東京オリンピックによる商業施設やホテル等の需要の拡大により、ディベロッパー業界全体で大きく収益が伸びると予想されています。しかし東京オリンピックの開催予定が不透明であることから、不動産需要も確実ではありません。また長期的な展望としては日本の少子高齢化により、不動産需要が緩やかに縮小される見込みであるため、商業施設やホテル、物流施設や海外事業などの新たな事業による収益源の確保が必要であるとされています。

ディベロッパーの待遇

ディベロッパーの待遇について解説します。「年収」「勤務時間」「福利厚生」のカテゴリーに分け、それぞれの詳細を見ていきます。ディベロッパーの気になる待遇面を理解し、納得いく就活にしましょう。

年収

各企業の「有価証券報告書」によれば、平均年収の上位5社は以下のようになります。

ヒューリック 1,761万円
三菱地所 1,273万円
三井不動産 1,273万円
東急不動産 1,137万円
平和不動産 992万円

サラリーマンの平均年収が441万円であり、ディベロッパーの平均年収がかなり高いことがわかります。ディベロッパーの社員は不動産という規模が大きい商材ということで、扱う金額が大きくなり、それに伴って責任も多くなります。また後程解説しますが、営業や販売はテナントの販売ノルマがあるため忙しく働かなくてはならないことからこれほどの年収になると言われています。

勤務時間

ディベロッパーの1日は事業部や業務内容に違いがあるため、今回は事業用地を取得する事業部担当の1日で説明します。

9:00 出社
10:00 事業予定地の視察
12:00 休憩
13:00 地域住民への都市開発の説明会
16:00 各役所で事業の許認可を得るための書類を作成
18:00 部門会議
20:00 退社

ディベロッパーは勤務時間が長いことがあげられます。また営業の部署においてはテナントの販売ノルマ達成のため、残業のみならず休日に出勤する人も少なくはないようなので、勤務時間は一般的な企業より、かなり長いようです。

福利厚生

企業によって福利厚生に違いはあります。ディベロッパーにおいては、一般的な健康保険や社会保険、育児休暇、介護休暇など他にも、以下のような福利厚生があります。

・社宅や寮
・最大9割の家賃補助
・車の借り上げやガソリン代の補助

このように従業員の生活の安定のために、福利厚生が整っているのもディベロッパーの特徴です。高い年収の他にもこれらの福利厚生が充実しているのは、ディベロッパーならではでないでしょうか。

ディベロッパー企業一覧

ディベロッパーの代表的な企業には、以下の通りです。ディベロッパーでは「財閥系」「鉄道系」「金融系」「メーカー系」「独立系」に分類することができ、それぞれのディベロッパーに設立のルーツがあります。

財閥系は「三井」や「三菱」など戦前に独占的に事業を行っていた一族の総称であり、現在は解体されましたが今での資本力があるグループとなっております。また鉄道系は「東急」や「京王」など鉄道会社が開発した不動産が多く、各鉄道会社の沿線地域への開発が多いといった特徴があります。

財閥系 三井不動産、三菱地所、住友不動産
鉄道系 東急不動産、京王不動産、小田急不動産
金融系 野村不動産、ヒューリック、東京建物、大京
メーカー系 トヨタホーム、旭化成ホームズ
独立系 森ビル、イオンモール

ディベロッパーも成り立ちによって系列が分かれており、派閥の中での価格競争や事業用地取得で競ることがあります。

「ディベロッパーの主要企業」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「ディベロッパーの主要企業」について詳しくなることで、より就活を優位に進めることができるでしょう。

ディベロッパーの求める人物像

ディベロッパーの求める人物像を解説します。求める人物像を知ることでディベロッパーについてより理解が深まります。大手総合ディベロッパーの求める人物像は以下の通りです。

三井不動産「何事にも本気で向き合える人、人との関わりを大事にする人」
三菱地所「多様な関係者と信頼関係を構築しリーダーとして事業を推進できる人」
住友不動産「前例に囚われず自らの頭で考え、リーダーシップを持って仕事に取り組める人」

以上より大きく分けて次の2つのポイントをあげることができます。

積極的な挑戦ができる人

まず積極的な挑戦ができる人を求めていると言えます。ディベロッパー会社にはさまざまな事業があるため、それぞれのリーダーと協力してプロジェクトを推進していけるようなリーダーシップを発揮できるが必要です。またディベロッパーの仕事は0から1にするような企画がメインになります。そういった他者に働きかけることができ、失敗を恐れず挑戦できる人材を求めていると言えます。

コミュニケーション能力がある

人との関わりや信頼関係を構築できる人材に重きをおいています。これは様々な人と関わるディベロッパーならではの特徴ではないでしょうか。プロジェクトは他業種の会社とのやり取りも非常に多く、立場も年齢も違う人とうまくコミュニケーションを取らなければ数億円のプロジェクトが失敗してしまします。そのためコミュニケーション能力に長けている人物を求めていると言えます。

「コミュニケーション能力」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「コミュニケーション能力」について詳しくなることで、より採用担当者の印象に残る自己PRの作成ができるでしょう。

ディベロッパーで内定を得るためのポイント

ディベロッパーで内定を得るためのポイントを解説します。ポイントは2つあり、しっかりとおさえることでより内定へ近づくことができます。

なぜそのディベロッパー会社なのかを明確にする

「なぜそのディベロッパー会社なのか」を明確にしましょう。ディベロッパーには様々な事業領域があり、それぞれに異なる業務内容があります。そのため自分の志望動機が「ディベロッパー以外でも実現できる内容になっていないか」とチェックする必要があります。

まず「なぜ不動産業界なのか」を明確にし、そして「その中でもなぜディベロッパーなのか」「ディベロッパーの中でもなぜそのディベロッパー会社なのか」という順番に明確化しましょう。そうすることであなたの志望動機に一貫性ができ、より納得感が増します。「なぜディベロッパーなのか」というポイントは、ディベロッパーが一番重要視するポイントであるためしっかりと準備をしましょう。

毎年ディベロッパーは倍率が高い業界の一つです。その中で大手総合ディベロッパーの内定者数は40人前後と言われています。そのためしっかりと志望動機を明確にしましょう。

正しい就活スケジュールの把握

正しいスケジュールを把握しておきましょう。正しいスケジュールを把握しておかないと、インターン参加からの特別選考ルートを逃がしたり、最悪の場合、本選考へのエントリーに漏れてしまうこともあります。基本的に経団連に加入しているディベロッパーは、経団連の定める就活スケジュールに沿って採用活動が行われます。ディベロッパーの採用スケジュールは以下の通りです。

3年生の12~2月 冬インターンシップ
3年生の2,3月 OBOG訪問
3年生の3,4月 説明会、本エントリー、ES締め切り
4年生の4,5月 webテストと面接
4年生の6,7月 内々定
4年生の10月 内定式

企業によって採用スケジュールやフローについては違ってくるので、自分が目指す企業の詳細をしっかりと確認するようにしましょう。

ディベロッパーに就職するメリットとデメリット

ディベロッパーに就職するメリットとデメリットを解説します。メリットとデメリットを予め把握していないと、入社後にミスマッチを生む原因となります。そうならないためにも、しっかりとディベロッパーに就職するメリットとデメリットを把握しておきましょう。

2つのメリット

1.地図に残る仕事ができる

地図に残る仕事といえば、ゼネコンや不動産会社も当てはまりますが、その中でも自ら企画し街づくりのための地図を描くことができるのはディベロッパーのみです。

具体的には丸の内の都市開発やららぽーと、東京ミッドタウンの開発はディベロッパーにしかできません。こういった大規模的で創造的な仕事ができるのはディベロッパーの醍醐味と言えます。

2.年収が良い

ディベロッパーの企業はどれも年収が良いと言われています。「ディベロッパーの待遇」でも触れましたが、平均年収上位3社を以下にまとめました。

ヒューリック 1,761万円
三井不動産 1,273万円
三菱地所 1,273万円

サラリーマンの平均年収が441万円であり3倍近くあるので、かなり高いことがわかります。働くうえで、年収が高いことに越したことはありません。特に年収を重視する人にとっては非常に良い業界であると言えます。

2つのデメリット

1.自分のやりたい仕事に携われない可能性がある

ディベロッパーには様々な職種や事業があります。都市開発の企画がしたいと思っていても、事業用地取得や営業の部署に配属されることも大いにありえます。また組織体質が年功序列と古いことから下積みが長く、なかなか企画の事業に携わることができないと言われています。そのため自分のやりたい仕事ができるまでに転職してしまう人も少なくはないようです。

2.ノルマが厳しい

ディベロッパーには営業や販売において厳しいノルマがあると言われています。具体的な数字は企業によりますが、休日も出勤し働く社員も少なくないようです。企業体質が古いということもありますが、ディベロッパーにとっての一番の収益源であるからこそ、厳しいノルマがあるようです。そういった厳しい文化に馴染めない人にとっては厳しい業界なのかもしれません。

ディベロッパーについて理解し就活に挑もう

ディベロッパーについて、以下に簡単にまとめます。

・ディベロッパーとゼネコンや不動産会社との違いは、「担当領域」である
・ディベロッパーの業務内容は「事業用地取得」「事業企画」「営業、販売」「管理」である
・ディベロッパーは今後、「東京オリンピックによる不動産需要の拡大」「少子高齢化による不動産需要の縮小」が予想される
・ディベロッパーは「積極的な挑戦ができる人」と「コミュニケーション能力がある人」を求めている
・ディベロッパーへ内定を得るためには「なぜディベロッパーなのかを明確にすること」と「正しい就活スケジュールの把握」である。
・ディベロッパーに就職するメリットは「地図に残る仕事ができる」「年収が良い」であり、デメリットは「自分のやりたい仕事に携われない可能性がある」「ノルマが厳しい」である。

いかがでしたか。ディベロッパーについて、自分の憶測や思い込みでイメージしてしまっているところも多かったのではないでしょうか。ディベロッパーも毎年就活生にとって人気の業界です。しっかりと業界研究をして、就職活動に挑みましょう。

監修者プロフィール

ソーシャルリクルーティングのプロフィール画像
吉川 智也(よしかわ・ともや)
1988年北海道生まれ。大学卒業後、2010年に株式会社マイナビに入社、2011年に新人賞金賞を受賞。IT・小売・外食などサービス業界の企業を中心に、300社以上の採用活動を支援してきた経験をもとに、各大学のエントリーシート・履歴書などの就活講座の講師も務め、年間3,000名以上に対して講演を実施。
現在はポート株式会社で、キャリアアドバイザーグループの責任者として、年間約5,000名の学生の就活相談に乗り、さまざまな企業への内定に導いている。

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