職種研究

【不動産ディベロッパーの業界研究】仕事内容と主要企業の売上高ランキング

不動産ディベロッパーとは

不動産業界にはさまざまな業種があり、不動産開発業である不動産ディベロッパーもそのひとつです。

ディベロッパーは明確に定義された業態ではないですが、日本語で不動産開発というように、不動産の土地の取得から、施工して建物を完成させるまでの仕事になります

開発する土地なり物件を調査し、プランを立て、土地を購入し、それに伴う行政の許認可を取得する仕事です。

さらに周辺住民への説明などの近隣対策、建築会社への工事の発注、施工の管理を行い、建物を完成させるのが仕事です。建物の完成に至るまでの交渉や折衝、管理を一手に担うのが不動産ディベロッパーです。

マンションや一戸建てなど、開発する物件によってはプラン策定した物件のマーケティング、建設後の物件販売まで、より幅広く携わる不動産ディベロッパーもあります。

不動産ディベロッパーとゼネコンの違い

不動産ディベロッパーのビジネスモデルを表した図

不動産ディベロッパーの他にもゼネコンという言葉をよく聞きますが、何が違うのでしょうか。不動産ディベロッパーとは、今までの説明の通り不動産の開発を企画する企業のことをいいます。

一方、ゼネコンとは、General Contractor(ゼネラル コントラクター)の略で、不動産の建設の請け負いをする建設業者のことをいうのです。大手の代表的なゼネコンは「スーパーゼネコン」と呼ばれており、鹿島建設や大林組や竹中工務店などの企業が該当します。

例えばマンションの建設の流れでは、まずは不動産ディベロッパーが土地を取得し、どのような建物を建設するかを決定します。ゼネコンは、不動産ディベロッパーの企画の元にマンションを建設します。そして、ゼネコンはマンションが完成したら、不動産ディベロッパーに納品するのです。

「ゼネコン」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「ゼネコン」について詳しくなることで、より優位に就活を進めることができるでしょう。

不動産ディベロッパーの3つの仕事内容

不動産ディベロッパーの3つの仕事内容を表した図

不動産ディベロッパーとは、基本的には土地開発業者というべきもので、マンション開発、戸建て開発、オフィスビル開発、総合施設開発などその内容も多岐にわたっています。この過程において、不動産ディベロッパーはさまざまな業務を行います。

事業プランを立てるという意味ではプランナーであり、さまざまな情報を集め行政の許認可を取得する実務的リサーチャー、そして建築の施工管理まで行う姿はまさに建築開発のエキスパートです。

ここではそんな不動産ディベロッパーの基本的な仕事内容を紹介します。これらを知ることで不動産業界に対する基礎知識が身に付き、業界研究や企業研究がしやすくなります。

1.事業プランを考える

事業プランを考える段階での仕事内容
・土地の歴史や周囲の環境などを調査
・開発の方向性やコンセプトを議論
・建物の設計図や、外観や内装のデザインの設計

不動産ディベロッパーでは、最初に事業プランを策定します。ターゲットとなる土地を設定し、事業プランに沿った環境と機能を想定します。

この際にオフィスビルを開発するのか、商業施設なのか、あるいは住宅施設なのかなどを決定します。また他社の開発物件といかに差別化するかということも重要なポイントです。

これらを総合的な視点から検討して事業コンセプトを打ち出します。そのため事業プランを考えるにあたって、事前に開発する土地や周辺環境を調査することが求められます。開発すべき案件を、十分に考察することが大切になります。

2.物件を取得するための交渉をする

物件取得交渉での仕事内容
・不動産会社や地権者などから土地に関する情報を収集
・開発によるメリットや、そもそも発展の可能性があるかどうかの分析と検討
・その土地の持ち主である地権者と買収価格やそもそも開発が可能であるかと交渉

開発するための物件を取得することも、不動産ディベロッパーの仕事です。

仲介する業者や銀行などから情報を集め、取得するための金額の設定、また持ち主や仲介業者との交渉を行う必要があります。設定した金額と異なる売値を提示されたら、粘り強い交渉をすることも求められるでしょう。

また、行政の開発許可や建築確認を取得する必要もあります。それらを総合的に事業計画として固め、開発すべき案件の実現に向けた業務を推進することも不動産ディベロッパーの仕事です。

この業務は、前述の事業プランの策定とスケジュール的に被ることもあります。実際の物件を目の前にして、事業プランの再考をしなければならない場面も考えられるでしょう。不動産ディベロッパーにはこれらの作業を同時にこなしていくタフさも求められます。

3.建物の設計をして施工管理をする

設計や施工管理での仕事内容
・ゼネコンへの建設工事を委託
・建設現場での施工管理

事業プランに沿った物件もしくは土地が手に入ったら、具体的な建物の設計を行います。予算に沿った現実的な設計に基づいて施工を開始しますが、この施工を管理するのも不動産ディベロッパーの仕事です。

設計者や施工業者をマネジメントして安全にまた円滑な施工を実施していくことも不動産ディベロッパーの腕の見せ所ともいうことができます。

実際の施工においては、やむを得ない事情からの工事の遅延やあるいは施工途中での設計変更、クライアントからのクレームなど、思わぬ事態も想定でき、ハードな仕事です。

しかし施工管理は実際に開発がなされていく過程でもあり、ディベロッパーにとっての醍醐味ともいうことができるでしょう。

「施工管理」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「施工管理」について詳しくなることで、より優位に就活を進めることができるでしょう。

不動産業界の種類

不動産の種類
・不動産ディベロッパー
・不動産販売業者、不動産賃貸業者
・不動産管理業者

不動産業界には「不動産ディベロッパー」「不動産販売業者、不動産賃貸業者」「不動産管理業者」の3種類の不動産会社が存在します。ここでは、「不動産販売業者、不動産賃貸業者」「不動産管理業者」について説明します。

不動産販売業者・不動産賃貸業者

不動産販売業者・不動産賃貸業者のビジネスモデルを表した図

不動産販売業者や不動産賃貸業者は、不動産を「販売」や「賃貸」を行う業態になります。こういた一般消費者に直接アプローチする業態は、販売業者や賃貸業者といった専門の企業に委託されます。

しかし実際に不動産の企画をおこなった不動産ディベロッパーが行うケースもあります。この場合、オフィスビルへのテナントに向けたアプローチが多くなります。

テナントとは、オフィスビルや商業施設などの一部の区画を借りて、事務所や店舗として使用する借主のことを指します。

「不動産販売」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「不動産販売」について詳しくなることで、より優位に就活を進めることができるでしょう。

不動産管理業者

不動産管理業者のビジネスモデルを表した図

不動産管理業者は不動産の「管理」を行う業態になります。主にマンションやビルなどの、建物の保守や管理サービスが仕事になります。

不動産の管理では、開発した不動産の周辺地域を活性化や良好な関係を築くことを目的とした分野になります。このような管理業務は不動産所有者だけでは対応することは難しく、不動産所有者に代わって、主に管理会社が業務を行います。

「不動産管理」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「不動産管理」について詳しくなることで、より優位に就活を進めることができるでしょう。

不動産ディベロッパーの売上高ランキング

不動産ディベロッパーの売上高ランキングを表した図

不動産ディベロッパーへの採用を目指す就活生としては、大手不動産ディベロッパーの動きが大いに気になるところではないでしょうか。ここでは不動産ディベロッパーの売上高ランキングのトップ5の最新の売上高と各社の特性を紹介します。

1位 三井不動産

従業員数:1,678名
平均年齢:40.9歳
平均勤続年数:11.0年
平均年収:1,273万円

三井不動産は、旧三井合名会社が所有する不動産を経営するため、昭和16年に資本金300万円をもって設立されました。

昭和30年代からの経営の多角化により、昭和32年に千葉県臨海地区の浚渫埋立の着手によって臨海土地造成事業へ、昭和36年には住宅地の造成・分譲事業の分野に進出しており、昭和43年からは戸建住宅や中高層住宅の建設・分譲事業に進出しています。

近年では、三井不動産グループとして、ビル賃貸事業、商業施設賃貸事業、住宅分譲事業を行っております。

またホテル・リゾート事業、ロジスティクス事業、コンサルティング事業、管理受託事業を展開、さらに海外事業等、グローバルな分野にも進出しています。

2位 三菱地所

従業員数:903名
平均年齢:41歳
平均勤続年数:16年
平均年収:1,273万円

三菱地所は、東京駅の丸ビルや全国に展開するプレミアム・アウトレット、さらに海外へのグローバルな展開で知られています。

三菱地所は、明治中期以来の三菱合資会社の貸事務所経営部門を継承して、昭和12年5月7日設立されました。昭和40年代に事業の多様化を図り、三菱地所グループによる事業の展開で経営規模の拡大を実現している企業です。

現在では、グループの所有ビルの賃貸を中心とするビル事業、商業施設や物流施設の開発・賃貸を中心とする生活産業不動産事業が主軸となります。

またマンショ ン・戸建住宅の販売を中心とする住宅事業、海外事業、投資マネジメント事業、設計監理事業、ホテル事業、不動産 サービス事業等幅広い事業分野で事業活動を展開しています。

3位 住友不動産

従業員数:5,960名
平均年齢:43.1歳
平均勤続年数:7.6年
平均年収:679万円

住友不動産は住友グループの大手不動産会社で、分譲・賃貸などのリテール事業に強く、全国1位のマンション供給戸数を誇る高いブランド力を持った不動産ディベロッパーです。

「住友家」の不動産資産を継承しており、住友直系の企業グループのなかでも、特別な位置を持ち、旧住友本社的な性格の企業と言うことができます。

戦後の財閥解体により、昭和24年に住友本社の不動産部門を継承する会社として設立され、昭和32年に住友不動産株式会社と商号変更をしました。

現在では六本木エリア、西新宿エリアを中心に大規模な再開発による街づくりを推進し、地域の活性化を図ることによる地域への貢献を展開しています。

4位 東急不動産

従業員数:22,953名
平均年齢:44.3歳
平均勤続年数:18.3歳
平均年収:1,137万円

東急不動産は、東急グループの中の1社で、電鉄系の不動産会社の中ではダントツの規模の不動産ディベロッパーです。不動産開発の中心は東京都内であり、東急グループの本拠地の渋谷をはじめ、東京都内に100棟を越えるオフィスビルを所有しています。

2013年には東急不動産ホールディングスが設立され、持株会社体制に移行したことにより、同社の完全子会社となりました。

また、近年では東京都内の開発だけでなく、関西でも東急不動産のモール型ショッピングセンターのブランドであるキューズモールを開業しています。

さらに、2017年には大阪市心斎橋にて、新商業施設であるキュープラザ心斎橋を開業し、関西での不動産開発を強化しています。

5位 野村不動産

従業員数:7,176名
平均年齢:47.8歳
平均勤続年数:2.8年
平均年収:946蔓延

野村不動産は、持株会社である野村不動産ホールディングスの完全子会社です。また、野村證券系の中の総合不動産会社でもあります。本社は、西新宿の高層ビル街の一つである新宿野村ビルです。

野村不動産は、1957年に野村證券から独立する形で創業しました。2004年に持株会社体制に移行し、持株会社である野村不動産ホールディングスは、2006年に東京証券取引所第一部に上場しました。

野村不動産の事業の中心はマンションの分譲で、最近では住宅の供給戸数は不動産業界のトップクラスに成長しています。

特に、高級住宅街などで分譲されているPROUD(プラウド)シリーズは人気が高いです。野村不動産ホールディングスの売上高は、5,696億円 (平成29年3月)です。

不動産ディベロッパーに必要な2つの資格

不動産ディベロッパーに必要な2つの資格を表した図

不動産ディベロッパーになるためには、コミュニケーション能力はもちろんですが、最低限の不動産知識を持っていなければなりません。

そのための資格も必要となります。特に総合的なディベロッパーを目指すのであれば、不動産や建築物、また不動産に関連する法律など、さまざまな知識や能力が必要となります。

しかし、必要な資格を就活の段階ですべて取得するということもなかなか難しいものです。ここでは、就活にあたって自分をよりアピールのすることが可能となる資格と能力について紹介します。

1.宅地建物取引士資格

一般的に「宅建」と呼ばれるのが「宅地建物取引士資格」です。

この「宅建」は「宅地建物取引業法」に基づく国家資格で、宅地や建物など不動産の売買や交換、貸借の仲介を行うために必要なものです。もちろん不動産ディベロッパーとして、宅地や建物などの不動産売買や貸借の仲介を行うためには、この資格が必須のものとなります。

「宅建」は、志望企業に採用された後に取得することはもちろん可能ですが、いずれ取らなければならない資格です。前もって取得しておくことは就活の際のアピールポイントともなるので、取得しておく価値はあります。

また「宅建」の勉強をすることは不動産業への理解を深めることになると同時に、就活へのモチベーションとしても効果を持つに違いありません。

「資格」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「資格」について詳しくなることで、より優位に就活を進めることができるでしょう。

2.英語検定・中国語検定

近年ではグローバル化の波を受け、海外へと進出する不動産会社が増えています。このような状況では、語学力を身につけておくことは、就活の大きな力となるでしょう。

まず英語は基本的な語学力としてたいへん大事なものです。メールのやり取りや資料の読解ができる程度の語学力は、最低限保持しておくことが求められます。

不動産ディベロッパーの仕事では、不動産や建築などの専門用語を扱うことが多いです。そのため単に日常会話に留まらず、より高度な語学力が重要となります。

また最近ではアジア、特に中国への進出、あるいは中国からの日本マーケットへのアプローチもあります。英語検定、中国語検定を受けその資格をとっておくことも、就活により有利に働くものと考えられるでしょう。

「英語」について詳しく説明している記事もあるので、合わせて確認してください。「英語」について詳しくなることで、より優位に就活を進めることができるでしょう。

不動産ディベロッパーは街づくりをする魅力的な仕事

現在多くの人の注目を集める不動産ディベロッパーは、ただ建物を建て、街区をつくるというものではありません。その街に暮らし、活動する人々のライフスタイルやライフバリューを総合的にデザインする、極めて魅力的な職業です。

ひとつの施設、ひとつの街、ひとつの都市を創るということは、リサーチからはじまりさまざまな機関や人との折衝、交渉を行います。

創るべきものを設計してその機能を生み出し、そしてその工程をマネジメントしていくことなどさまざまな困難や苦労がある仕事と言えるかもしれません。

しかし、その報酬は開発された施設やその街で暮らす人々の笑顔としてもたらしてもらえるものです。人々の生活する環境を創る不動産ディベロッパーは、人々のライフスタイルを総合的に演出する魅力的な仕事であることは間違いありません。

監修者プロフィール

ソーシャルリクルーティングのプロフィール画像
吉川 智也(よしかわ・ともや)
1988年北海道生まれ。大学卒業後、2010年に株式会社マイナビに入社、2011年に新人賞金賞を受賞。IT・小売・外食などサービス業界の企業を中心に、300社以上の採用活動を支援してきた経験をもとに、各大学のエントリーシート・履歴書などの就活講座の講師も務め、年間3,000名以上に対して講演を実施。
現在はポート株式会社で、キャリアアドバイザーグループの責任者として、年間約5,000名の学生の就活相談に乗り、さまざまな企業への内定に導いている。

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